hutang.me — Free DSR (Debt Service Ratio) Calculator for Malaysian Borrowers

Pinjaman kadar tetap: lebih murah di poster, lebih mahal dalam praktik

Kebanyakan pinjaman peribadi dan sewa-beli (kereta) di Malaysia berharga sebagai kemudahan kadar tetap. Faedah dikira pada jumlah pokok asal untuk setiap bulan tempoh dan ditambah di hadapan, kemudian dibahagi kepada ansuran bulanan yang sama. Pinjaman peribadi "7% setahun tetap" untuk lima tahun bermaksud anda membayar 7% × 5 = 35% daripada pokok asal sebagai jumlah faedah, tanpa mengira berapa banyak yang sudah anda bayar.

Perangkapnya: setiap bayaran bulanan termasuk pokok dan faedah, jadi baki yang anda "hutang" menyusut setiap bulan — tetapi faedah yang dikenakan sudah dikunci semasa menandatangani. Itu sebab kadar efektif yang anda bayar (dalam terma baki berkurangan) ialah kira-kira 1.7–1.9× kadar tetap yang diiklankan. Pinjaman 7% tetap untuk 5 tahun lebih hampir kepada 12.5% setahun dalam terma sebenar.

Apa sebenarnya Rule of 78 lakukan

Apabila anda melangsai awal, bank tidak boleh dengan adil mengekalkan semua faedah masa depan yang akan anda bayar. Rule of 78, juga dipanggil kaedah sum-of-digits, ialah konvensyen yang digunakan bank Malaysia untuk menentukan berapa banyak faedah masa depan itu untuk dikembalikan sebagai "rebat".

Nama itu datang daripada fakta bahawa digit 1 + 2 + 3 + ... + 12 berjumlah 78 — jumlah untuk pinjaman 12 bulan. Untuk pinjaman n bulan, jumlahnya ialah n(n+1)/2. Setiap bulan mendapat bahagian faedah secara berkadar dengan kedudukannya secara terbalik: bulan 1 daripada pinjaman 60 bulan menyerap 60 / 1,830 daripada jumlah faedah, bulan 2 menyerap 59 / 1,830, dan seterusnya, sehingga bulan 60 menyerap hanya 1 / 1,830.

Formula rebat faedah

Jika tempoh anda ialah n bulan dan anda telah membayar k bulan apabila langsai, bahagian faedah yang tidak dibayar — dan oleh itu rebat yang bank perlu pulangkan — ialah:

• Pecahan rebat = (n − k) × (n − k + 1) ÷ (n × (n + 1))
• Rebat faedah = jumlah faedah × pecahan rebat
• Langsai = baki ansuran (n − k) × M, tolak rebat faedah, campur sebarang penalti langsai awal.

Contoh kira: pinjaman peribadi RM50,000 pada 7% tetap selama 60 bulan

Ambil pinjaman peribadi RM50,000 pada 7% setahun tetap untuk 60 bulan — bentuk biasa Malaysia. Jumlah faedah ialah RM50,000 × 0.07 × 5 = RM17,500. Ansuran bulanan ialah (50,000 + 17,500) ÷ 60 = RM1,125. Anda memutuskan untuk langsai selepas membayar 12 ansuran.

Pecahan rebat ialah (48 × 49) ÷ (60 × 61) = 2,352 ÷ 3,660 ≈ 0.6426. Jadi rebat faedah ialah lebih kurang 0.6426 × RM17,500 = RM11,245.90. Baki ansuran sepatutnya 48 × RM1,125 = RM54,000. Selepas rebat, anda bayar RM54,000 − RM11,245.90 = RM42,754.10 untuk menutup pinjaman hari ini.

Anda jimat kira-kira RM11,246 dalam faedah dengan langsai pada bulan 12. Langsai pinjaman yang sama pada bulan 30 dan rebat jatuh ke kira-kira RM4,533. Langsai pada bulan 48 dan ia hanya RM752. Itulah Rule of 78 bekerja seperti yang direka — bank mendapat kebanyakan faedahnya dalam separuh pertama pinjaman, dan merebatkan apa sahaja yang tinggal.

Bila langsai awal berbaloi (dan bila tidak)

Langsai masuk akal apabila tiga perkara sejajar: faedah dijimat selesa melebihi sebarang penalti, anda mempunyai tunai tanpa mencuit dana kecemasan, dan tunai itu tidak akan menjana lebih banyak di tempat lain — katakan, dalam deposit hasil lebih tinggi atau dengan membayar hutang yang lebih mahal (kad kredit pada 15–18% setahun biasanya mengatasi pinjaman peribadi 7% tetap dalam keutamaan).

Selepas titik tengah pinjaman, matematik biasanya berubah. Rebat kecil, pokok yang masih anda hutang menyusut dengan sendirinya, dan tunai yang sama biasanya melakukan lebih banyak kerja membayar kad kredit, membina penampan kecemasan 3–6 bulan, atau masuk ke Akaun 3 EPF. Jalankan angka dalam kalkulator sebelum membuat keputusan — jawapan naluri selalunya salah dalam mana-mana arah.

Berhati-hati dengan penalti dan yuran pentadbiran

Banyak pinjaman peribadi Malaysia mengenakan penalti langsai awal 2–3% daripada baki tertunggak jika anda langsai dalam 12 atau 24 bulan pertama, kemudian menggugurkannya selepas itu. Pinjaman kereta sewa-beli biasanya tidak mengenakan penalti langsung. Baca klausa langsai awal dalam surat pinjaman anda — itu sekeping kertas yang paling kurang digunakan oleh kebanyakan peminjam.

Bank juga mungkin memotong yuran pentadbiran kecil (biasanya RM50 hingga RM200) daripada rebat. Dan tarikh langsai tepat dalam bulan itu penting — langsai pada hari 5 berbanding hari 25 dalam bulan yang sama boleh menggeser angka itu sedikit. Sentiasa minta sebut harga langsai bertulis daripada bank, sah untuk bilangan hari yang dinyatakan, sebelum memindahkan dana.

Bagaimana langsai menjejaskan DSR dan permohonan pinjaman masa depan anda

Melangsai pinjaman ansuran membuang komitmen bulanan daripada nisbah perkhidmatan hutang (DSR) anda. Jika anda berada di garis sempadan untuk permohonan pinjaman rumah kerana ansuran kereta atau pinjaman peribadi, menutupnya boleh menjadi perbezaan antara kelulusan dan penolakan — walaupun faedah dijimat secara utama adalah sederhana.

Bank juga melihat langsai dicerminkan dalam fail CCRIS anda, biasanya dalam satu hingga dua kitaran pelaporan. Jika pinjaman yang anda langsai itu menggantikan kelegaan yang dirancang untuk yang lebih besar (pinjaman rumah atau pembiayaan semula), tunggu sekurang-kurangnya satu kitaran penuh supaya snapshot DSR yang lebih bersih mendarat sebelum permohonan baharu. Gunakan kalkulator DSR di bawah untuk memodelkan sebelum-dan-selepas.