Berapa Loan Rumah Saya Layak? Kira Kelayakan Guna DSR
Untuk anggar kelayakan loan rumah, cari dahulu ruang ansuran selepas komitmen sedia ada, kemudian tukar ansuran itu kepada jumlah pinjaman dan harga hartanah. Keputusan bergantung pada andaian DSR, kadar, tempoh, dan LTV — bukan gaji sahaja.
Jawapan ringkas: terbalikkan formula DSR
DSR biasa menjawab berapa peratus pendapatan sudah digunakan untuk hutang. Untuk menganggar kelayakan pinjaman rumah, gunakan formula yang sama secara terbalik: pendapatan × sasaran DSR − komitmen sedia ada = ruang ansuran rumah.
Sasaran DSR mesti dianggap sebagai input perancangan. Tiada satu angka BNM yang menjamin kelulusan untuk semua peminjam; bank menggunakan polisi kemampuan dan cara pengiktirafan pendapatan masing-masing.
- Ruang ansuran = pendapatan bulanan × sasaran DSR − komitmen hutang bulanan.
- Pinjaman maksimum = nilai semasa siri ansuran bulanan pada kadar dan tempoh dipilih.
- Harga hartanah indikatif = pinjaman maksimum ÷ LTV.
Contoh penuh: pendapatan RM8,000 dan komitmen RM1,800
Gunakan contoh ilustrasi: pendapatan kasar RM8,000, komitmen sedia ada RM1,800, sasaran DSR 60%, kadar baki berkurangan 4% setahun, tempoh 35 tahun, dan LTV 90%.
Ruang ansuran ialah RM8,000 × 60% − RM1,800 = RM3,000 sebulan. Pada andaian kadar dan tempoh itu, RM3,000 menyokong pinjaman kira-kira RM677,545. Pada LTV 90%, harga hartanah indikatif ialah kira-kira RM752,828 dan depositnya kira-kira RM75,283 sebelum kos transaksi.
- DSR sedia ada sebelum rumah: RM1,800 ÷ RM8,000 = 22.5%.
- Jumlah komitmen selepas ansuran rumah RM3,000: RM4,800, iaitu 60% daripada RM8,000.
- Angka ini hasil matematik atas andaian dimasukkan, bukan tawaran atau kelulusan bank.
Mengapa kadar dan tempoh mengubah kelayakan
Ruang ansuran yang sama boleh menghasilkan jumlah pinjaman berbeza. Kadar lebih tinggi bermaksud lebih banyak setiap ansuran digunakan untuk kos pembiayaan, jadi kurang pokok boleh dibiayai.
Tempoh lebih panjang biasanya menaikkan jumlah pinjaman yang muat dalam ansuran bulanan sama, tetapi ia juga memanjangkan tempoh anda membayar kos pembiayaan. Jangan pilih tempoh hanya untuk memaksimumkan angka kelayakan.
Pendapatan kasar bukan semestinya pendapatan yang bank guna
Kalkulator menggunakan pendapatan yang anda masukkan. PIDM menerangkan bahawa DSR boleh dikira menggunakan pendapatan bersih selepas potongan statutori, manakala bank mungkin mempunyai kaedah sendiri untuk gaji tetap, elaun, bonus, komisen, sewa, atau pendapatan bekerja sendiri.
Untuk anggaran konservatif, jalankan sekali dengan pendapatan kasar dan sekali lagi dengan angka pendapatan bersih atau pendapatan yang anda yakin boleh dibuktikan melalui dokumen.
LTV dan deposit bukan keseluruhan tunai awal
Jika LTV dipilih 90%, kalkulator membahagikan jumlah pinjaman dengan 90% untuk mendapat harga hartanah. Baki 10% dipaparkan sebagai deposit indikatif.
Deposit itu tidak termasuk duti setem, yuran guaman, yuran penilaian, insurans atau takaful berkaitan pembiayaan, renovasi, dan kos pindah. Gunakan kalkulator duti setem dan yuran guaman selepas mendapat harga sasaran.
Bezakan kelayakan bank dengan kemampuan hidup
Bank menilai risiko bayaran balik. Anda pula perlu menilai baki tunai selepas ansuran, kos rumah yang tidak masuk DSR, dana kecemasan, dan kemungkinan kadar berubah.
Uji sekurang-kurangnya satu senario lebih ketat: DSR sasaran lebih rendah, kadar lebih tinggi, atau LTV lebih rendah. Jika pembelian hanya nampak boleh dibuat dalam senario paling longgar, harga sasaran mungkin terlalu agresif.
Soalan lazim
Gaji RM5,000 boleh dapat loan rumah berapa?+
Tiada satu jawapan daripada gaji sahaja. Anda perlu tolak komitmen sedia ada daripada peruntukan DSR, kemudian gunakan kadar, tempoh, dan LTV. Dua orang bergaji RM5,000 boleh mendapat anggaran sangat berbeza jika seorang tiada hutang dan seorang lagi mempunyai ansuran kereta serta pinjaman peribadi.
Adakah sasaran DSR 60% menjamin kelulusan?+
Tidak. Ia hanya andaian perancangan. Bank boleh menggunakan had, pendapatan diiktiraf, kadar ujian, tempoh, dan polisi produk yang berbeza.
Patutkah saya masukkan kad kredit dan PTPTN?+
Ya, masukkan komitmen bulanan yang akan dinilai sebagai hutang. Jika tidak pasti angka kad kredit yang bank gunakan, semak penyata dan tanya bank bagaimana komitmen itu akan dinilai.
Boleh guna pendapatan pasangan?+
Boleh untuk anggaran permohonan bersama dengan menjumlahkan pendapatan yang mungkin diiktiraf dan semua komitmen kedua-dua pemohon. Bank tetap akan menilai dokumen dan rekod kredit setiap pemohon.